一路向西
——四海項目整體收購案
一、沙井四海項目概況
四海時代大廈/四海云創大廈位于深圳市寶安區中亭東路與沙松路交匯處，屬沙井街道轄區，距深圳地鐵11號線后亭站僅510米，由原華僑城旗下子公司深圳市和冠房地產開發有限公司開發建設，項目已于2020年12月中旬竣工，為寶安沙井地區首批完成舊改城市更新的標桿商業項目。
四海項目建設地塊土地性質為商業用地，分為01地塊（四海時代大廈）及02地塊（四海云創大廈）兩個獨立地塊，共建設3棟寫字樓及配套商業，計容建面總計66000㎡。01地塊四海時代大廈為26層獨棟寫字樓，其中1-3層為配套商業，計容建面近27000㎡。02號地塊四海云創大廈含A、B兩座22層寫字樓并通過1-4層商業裙樓相連，其中四海云創大廈A座屬于回遷物業，目前相關返遷手續正在辦理中，預計將會在年內完成全部回遷手續。四海項目的實質性交易標的為完成返遷之后的四海時代大廈和四海云創大廈B座及相關配套設施合計計容建面約44000余㎡。
四海時代大廈/四海云創大廈處于沙井地區超千萬平方大工改單元的核心位置。從11號線后亭站A出口出站后沿著寶安大道前行百余米，三棟被銀白色鋁合金和深灰色玻璃幕墻覆蓋周身的大樓——四海時代大廈/四海云創大廈就出現在眼前。摩登靚麗的四海時代大廈/四海云創大廈在陽光的照耀下閃閃發光，與項目周邊大片老舊低矮、已被納入城市更新范圍的工業廠房形成了鮮明的對比。作為片區內城市更新單元的揭幕之作，四海時代大廈/四海云創大廈功能完備、配套齊全。四海時代大廈一層設有公交首末站，社區菜市場、警務室、郵政所、便民服務站等公共配套設施分別位于兩棟大廈的裙樓商業。兩棟大廈的4層均設置了空中花園架空層，不但為樓內用戶提供了休閑小憩的絕佳場所，更將大樓園林景觀從地面延伸到了空中。兩棟大廈地下三層的停車場提供近500個停車位，其中超過三分之一配備了兼容大部分新能源車型的充電樁，徹底解除了樓內用戶關于停車緊張的后顧之憂。
二、投資背景與可行性分析
作為海翔集團旗下開展商業不動產投資管理業務的專業平臺，華拓置業多年來始終秉承“發現價值、提升價值、實現價值”的發展理念，在保持現有在管不動產平穩健康發展的同時，積極在一線城市尋找并評估潛在交易標的。特別是自2018年海翔投資ABN成功發行之后，華拓置業旗下主要在管不動產均已經成功完成證券化，實現了從“挖掘具有發展潛力的優質不動產標的——積極有效提升物業發展品質及市場價值——與投資者共享具有較高回報的優質不動產價值”的業務鏈條閉環。在這樣的背景下，挖掘市場中具有潛力發展潛力的優質不動產標的并將其收入囊中就成為了推動華拓置業穩步發展的重點工作。
2020年初新冠疫情突然爆發，深刻影響甚至改變了每一個人的生活。疫情的爆發給很多機構的業務發展帶去了嚴重的負面沖擊。在這樣的市場變化之下，整個深圳商業不動產市場出現了顯著變化：進入公開市場的項目推介越來越多、項目整體價格水平也較兩三年前有了較大的調整。2020年中，四海項目開始進入了海翔集團的視野范圍。
經過審慎的評估和多次實地考察調研，海翔集團認為四海時代大廈/四海云創大廈的整體狀況符合集團對于“一線城市具有較大發展潛力的優質不動產”的全部標準：從項目所屬區域來看，沙井片區處于寶安中部產業黃金發展帶的核心位置及空港新城與沙井先進制造城的輻射地帶，為深圳近年來持續西進發展戰略中的重點區域，更是連接深圳東莞廣州三地的必經區域，實屬不折不扣的粵港澳大灣區的核心地段；從市場需求來看，四海項目所處的寶安沙井街道為深圳人口密度最高的街道之一，轄區內工業企業眾多，包括平安科技、大疆科技等多家知名企業的實驗室或產業園已經落地或簽約沙井，可以預判隨著沙井舊改的推進，將會由越來越多的高端產業和眾多的企業員工將會遷至沙井片區內；從項目自身狀況和發展空間來看，項目自身的交通條件極其便利，步行十分鐘內即可到達深圳目前唯一一條地鐵快線十一號線，并可半小時左右到達前海、后海、寶安中心區等現有深圳區域發展中心，而正在施工及規劃中的六條地鐵線更將進一步提升項目的交通條件。項目自身硬件條件出眾，規劃設計合理，生活配套齊全，完全具備開展酒店、公寓、辦公等主流商業功能的全部條件。
在經過全面評估并確認四海項目符合集團商業不動產投資標準后，海翔團隊向原業主單位出具了意向報價函，并開始了正式的溝通談判。
三、收購過程
與以往歷次收購的交易對手方分屬上市公司或民營企業不同，四海項目的開發主體和冠公司屬于華僑城旗下子公司，因此四海項目的轉讓屬于國有資產的轉讓，須嚴格按照國有資產轉讓流程進行并接受外部監督。因此，四海項目的收購也就成了海翔集團歷次商業不動產收購案中程序最長、環節最多、耗時最久的一次收購。
在向原業主單位出具了意向報價函后，雙方交易團隊進行了正式接洽，并對項目本身信息進行了情況介紹和盡調核實。伴隨著項目信息的進一步完善，交易團隊更加堅定了對于四海項目的信心。按照國有資產轉讓的程序要求，原業主方于20年8月初通過公開登報的方式將擬對四海項目進行資產轉讓的意向進行了公告并邀請所有意向購買方參與。海翔團隊迅速按照公告的要求準備了全套競標材料并在競標截止日前繳納了足額競標保證金。開標當日，在公證機關的公證下海翔團隊順利中標獲得受讓四海項目資產的交易資格并簽署了交易合同。
作為長期持有型的投資者而言，相比資產過戶的交易方式，股權交易方式更符合海翔集團的實際情況。因此交易團隊向轉讓方提出了希望通過受讓項目開發主體股權的方式完成整單交易的要求。但是四海項目開發主體和冠公司為華僑城控股的子公司，若和冠公司發生股權轉讓則屬于國有公司的控制權轉讓，為國資委有明確流程和程序要求的國有資產交易類型。轉讓方在同意了變更交易方式為股權交易的要求之后，隨即啟動了國有企業控制權轉讓的報批程序。在經過了公司內部決議程序、國資主管部門備案等程序后，轉讓方嚴格按照國資監管的要求將和冠公司股權轉讓相關信息提交國資委指定的交易場所——北京產權交易所進行了股權轉讓預披露。
在為期一個月的預披露期滿后，股權轉讓程序隨即進入到了正式披露暨受讓報名階段。在派專人赴北京產權交易所對交易材料進行確認后，海翔集團在按照公告要求向北交所足額繳納一個億的交易保證金并于正式披露期滿后成為唯一獲得受讓方資格的競買人。隨后按照產權交易所公告的約定，華拓置業與轉讓方于20年12月2日正式簽訂關于四海項目開發主體和冠公司的產權交易合同及相關配套協議。
在交易流程穩步推進的同時，并購交易配套融資也在同步進行。與海翔以往先完成部分交易、再引入外部融資助力完成后續交易的不動產收購方式不同，此次四海項目的交易采用了項目公司股權一次性100%轉讓的方式。按照這種交易方式，海翔集團需要先行一次性足額支付不低于9億元的交易總價款之后才可以獲得和冠公司的100%股權并控制和冠公司的資產，這對海翔集團的現金管理能力和融資能力提出了很高的要求。憑借海翔集團過往良好的信用記錄和優秀的資產管理能力，在經過充分溝通了解并對四海項目進行了多次實地調研后，工商銀行與華拓置業就項目并購融資達成一致，并在項目并購協議簽署后、項目公司股權及資產尚未獲得的情況下就憑借海翔集團的信用提供了外部融資資金。
隨后按照交易協議的約定，和冠公司股權于20年12月中旬完成工商變更，四海時代大廈/四海云創大廈的交接工作也同步完成，華拓置業順利取得四海項目開發主體和冠公司的股權并實際控制了四海時代大廈及四海云創大廈。至此歷時四個多月的交易程序正式告一段落，整個并購交易開始進入到關于交割后事項的協議執行階段。
四、收購后行動
早在四海項目投前論證階段，項目團隊就已經意識到現階段最適合四海時代大廈/四海云創大廈承載的功能是公寓/酒店式公寓/中高級酒店等以居住功能為主的商業細分業態。因此，項目團隊提前積極開展項目推介與設計方案研討。在順利獲得和冠公司股權并對四海時代大廈/四海云創大廈完成接收后，四海云創大廈就與華拓置業現有客戶美豪酒店集團成功簽約。據了解，出于對沙井地區的巨大消費發展潛力、四海云創大廈的杰出品質的看好以及與華拓置業多年的良好合作關系的信賴，美豪酒店集團將選擇旗下主力品牌美豪麗致酒店入駐四海云創大廈作為開拓深圳大空港地區的重要依托。
在四海云創大廈成功簽約的同時，針對四海時代大廈的內部裝修設計等工作也在同步展開。根據市場調研情況和競爭優勢分析，項目團隊計劃在四海時代大廈中以運營公寓業務為主，同步引進部分可以為公寓用戶提供更好生活配套服務的精品商業業態。針對這一定位，包括為公寓用戶提供一個精致舒適的生活環境、全方位滿足用戶日常生活需求為核心目的的室內設計裝修、增設智能門禁系統、優化空中花園配置在內的多項前期工作已經全面展開。預計年內四海時代大廈將完成全部室內裝修工作并正式推向市場。
五、四海項目收購案之意義
作為海翔集團成立以來單筆交易金額最大的收購案，同時也是2015年海翔廣場整體收購案之后時隔五年的又一次商業不動產整體收購交易，四海項目整體收購案無論對于海翔集團的整體布局還是集團旗下商業不動產投資管理業務的持續發展而言都有著重要的意義。
首先，通過對四海項目的整體收購，海翔集團將旗下核心優質資產的布局從羅湖、福田、南山三大區域的全面覆蓋進一步擴展到了近年來拉動深圳經濟發展的重要區域——寶安，不但在粵港澳大灣區的核心融合區域實現了新的落子，更通過多區域的布局策略實現了公司資產組合多樣性和穩定性的提升。本次收購完成后，海翔集團旗下優質商業地產管理規模進一步提升至近20萬平米。管理規模的進一步提升，不但意味著商業不動產業務穩定持續的現金回報將會同步提升，還有助于進一步增加海翔集團增強與合伙伙伴粘性及建立新的合作關系，更為海翔集團商業不動產投資管理新業務的嘗試打開了新的空間。
其次，在粵港澳大灣區一體化發展的國家戰略指引下，穗莞深加速融合和深圳倚重南山寶安等西部地區深挖發展空間兩大趨勢同步演進并落地，四海項目整體收購案的實質性交易資產四海時代大廈/四海云創大廈位于深圳寶安沙井，正處于深圳西部經濟發展帶和穗莞深融合中心帶的雙重疊加區域。隨著粵港澳大灣區大發展戰略逐步落地實現和新冠疫情的消退，四海項目的整體估值已經開始擺脫疫情負面影響開始上漲，并有望在全面運營后進一步提升。
第三，通過在四海時代大廈開展長租公寓業務，海翔集團商業不動產投資管理業務從辦公、商業、酒店等商業業態拓展到了長租公寓這一高度聚焦居住屬性的業態，這也意味著不動產業務目標客群從原有的B端機構型客戶進一步延伸，實現了B端機構型客戶和C端個人型客戶的全面覆蓋。業態的豐富和目標客群的全覆蓋將會帶來海翔集團商業不動產投資管理能力的進一步提升，也為集團未來在更多不動產細分領域的布局奠定了堅實的基礎。
第四，自2018年海翔投資ABN成功發行之后，特別是近年來信用市場頻頻出現爆雷現象，海翔旗下商業不動產投資管理業務憑借過硬的運營管理能力和穩定的業績回報，贏得了投資人和合作伙伴的高度認可。而此次四海項目的收購，不但使得集團資產組合中新增兩棟高品質商業樓宇，更為海翔集團進一步開展商業不動產證券化業務提供了新的業務發展空間。
自十余年前開始涉足商業不動產業務以來，海翔集團商業地產投資管理業務板塊始終以發現價值、提升價值、實現價值為發展理念，穩步擴大資產管理規模，努力提升資產經營管理質量，每年為集團帶來超過兩億元的穩定現金回報。在粵港澳大灣區一體化融合發展已經成為國策的時代背景下，海翔集團商業地產投資管理業務板塊將會緊緊把握時代發展的脈搏，順應時代發展的潮流，繼續秉承長久創新價值的集團文化精髓，不斷發展壯大！
